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경매정보

경매 권리분석

by 김푸우 2023. 12. 11.

 


권리분석 하기


1. 말소기준권리
한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리이다.
경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건이다. 이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 이 시장에는 얼마든지 많다.

2. 말소기준권리가 될 수 있는 것
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권
위의 권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 된다.

3. 권리분석방법
1단계 - 말소기준권리 찾기
2단계 - 등기부등본상의 인수권리 분석
3단계 - 임차인(점유자)분석
4단계 - 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인


* 등기부등본상의 인수권리 분석
< 말소기준권리보다 순위가 앞서 인수되는 권리 >
선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우)의 권리들은 모두 인수된다.

< 말소기준권리보다 후순위지만 인수되는 권리 >
소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리이다.

* 임차인(점유자)분석
말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인하고 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구를 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지, 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인한다.

* 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인
부동산의 낙찰 후 추가로 인수해야 되는 권리나 공법상의 하자, 농지취득자격증명 필요 여부 등이 있는 경우 집행법원에서는 낙찰자가 손해를 입지 않도록 매각물건명세서에 그 내용을 명시한다.


A. 가압류 - 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것.

B. 가처분 - 돈이 목적이 아닌, 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것.

C. 대항력 - 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.


※ 우선변제권이란
임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리

※ 우선변제권 취득요건
1. 대항력 갖추기
2. 임대차 계약서에 확정일자 받기
3. 임대 보증금이 소액에 해당
4. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기
(종기일까지 대항력 유지)

※소액보증금 범위와 최우선 변제금액
대항력을 갖춘 소액 임차인이 최우선 변제를 받기위한 보증금의 범위와 변제 금액의 한도는 "주택 임대차 보호법"에서 정하고 있는데,

해당 부동산의 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일자 기준으로 나누고 다시 지역별로 나눈다. 최우선 변제 금액은 경락 가액의 2분의 1을 넘지 못한다.

※ 경매시 확인 할 경매서류
1. 물건기본정보
2. 매각물건명세서
3. 현황조사서
4. 감정평가서
5. 인근물건매각 사례


< 출처 : 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기, 송사무장의 부동산경매의기술 >

#경매 #권리분석


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