법정지상권 제대로 알기

 

경매물건을 검색하다 보면 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함',  제시 외 건물 성립 여지 불분명'등의 문구가 매각물건명세서 등 경매공고에 기재된 물건을 보게 된다.

감정평가서에 나와 있는 사진을 보면 토지와 건물이 있는데 그중에서 토지만 경매가 진행되는 경우에 이런 문구를 볼 수 있다.
이러한 물건을 법정지상권 부동산이라 하는데, 정확한 법리 지식을 갖고 해결할 능력이 되면 쉬운 일반물건과 비교할 때 매우 높은 수익을 얻을 수 있다.

1. 지상권
지상귄은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다.

2. 법정지상권
토지와 지상 건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권에 의한 경매의 원인으로 토지와 지상건물의 소유자가 달라질 때에 건물 소유자를 보호하기 위해서 법률의 규정에 따라 당연히 인정되는 지상권이 법정지상권이다. 법률규정에 따른 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는다.

3. 관습법상의 법정지상권
동일한 소유자에게 속했던 토지와 건물 가운데 어느 하나가 매매 및 기타 원인으로 각각 소유자가 달라진 경우 토지주와 건물주 사이에 건물철거 특약이 없으면 건물소유주는 지상권을 취득하게 되는데 이것을 관습법상의 법정지상권이라 한다.

4. 법정지상권이 성립하지 않는 경우
* 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물
* 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다른고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물
* 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물
* 공유지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물
* 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽,기둥,지붕을 갖추지 못한 건물)

5. 토지와 건물이 있는데 어떠한 경우 토지만 경매될까?
A. 토지주와 건물주가 각각 다른 명의로 되어 있고, 그중에 토지주가 토지에 설정된 채무를 갚지 못해 경매가 진행 되는 경우

B. 채무자가 은행에서 토지와 건물을 공동담보로 하여 대출받았는데 건물이 등기부상에 기재된 것과 현황이 다른 경우 토지만 경매진행을 한다.

C. 건축주가 신축건물을 짓는 도중에 토지의 과다채무를 견디지 못해 토지만 경매가 진행되는 경우(공사 중단된 건물)

D. 건물은 멀쩡하게 건축되어 외관상으로 완공되었지만 토지에 있는 채무를 갚지 못하고 준공이 안 된 건물의 경우, 건물등기부등본이 없으므로 토지만 경매가 진행된다.

E. 불법건축물이나 무허가건물이 서 있는 경우(비닐하우스, 견사, 화장실, 창고 등 등기 없이 사용 가능한 건축물)


6. 법정지상권 물건 가운데 수익을 낼 수 있는 물건 고르는 요령
A. 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건을 먼저 고르는 것이 좋다. 이 경우 토지주가 건물주보다 법적으로 유리한 위치에 있으므로 협상할 때 우위에 있어 매매 시간을 단축할 수 있다. 또 건물철거소송을 통하여 건물주를 압박할 수 있다.

B. 토지는 경매에서 제외되고 건물만 경매가 진행되는 경우, 오히려 건물의 지상권이 성립된다면 토지주에게 지료(토지사용료)를 지급하고도 수익이 나면 입찰을 고려해도 된다.

C. 지상권이 성립되는 건물이 있고 토지만 경매에 나온 경우, 토지가 유찰이 많이 되어 건물주에게 받을 수 있는 지료가 수익이 충분하게 예상되면 지료를 받을 목적으로 입찰할 수 있다.

D. 관습법상 법정지상권이 성립한다고 하더라도 외관이나 건물 상태가 아주 불량한 경우 입찰을 고려해도 된다. (폐가,흙집 등 건물 노후도가 심하거나 불필요한 건축물인 경우)

E. 지상권이 성립된다 하더라도 건물이 쓸 만한 경우나 건물주에게 토지가 반드시 필요한 경우는 입찰을 고려해도 된다. 예를 들면 준공을 앞둔 건물은 토지가 매우 필요하다.

※토지별도등기란?
토지별도등기 있다는 것은 집합건물 등기부등본에 토지등기가 따로 있다는 것을 의미합니다. 즉, 건물이 올라가기 전에 토지만을 담보로 대출을 일으켰다는 것을 말합니다. 토지를 담보로 받은 대출로 건물을 짓고, 건물에 대한 등기부가 만들어집니다.

건물에 대한 등기부에 토지에 대한 근저당을 명시할 수 없기에 '토지별도등기 있음'이라는 별도의 문구로 공시합니다. 이 경우 반드시 토지등기부를 열람해야 합니다.

단독주택이나 다가구주택은 토지등기부와 건물등기부가 각각 존재하지만, 토지별도등기는 집합건물(아파트,빌라,오피스텔 등)에만 존재합니다.


< 지료 제대로 알기 >
1. 지료의 정의
지료는 지상권자(건물주)가 토지사용 대가로 토지소유자에게 지급해야 하는 금전을 말한다.

2. 지료금액의 산정
지상물 등 토지 위에 건물이 있는 경우에도 지료는 나대지 상태라는 전제 아래 주변 토지의 이용 상태, 경제적 가치 등을 종합적으로 고려해 결정해야 한다.
지료액수와 지료 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이것을 토지등기부등본에 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있다.
지상권이 성립되는 건물이라 할지라도 토지주와 건물주 사이에 법원을 통해 정해진 지료가 있을 경우 판결이 확정된 후에도 건물주가 지료지급을 2년 이상 연체한 때에는 토지주는 건물주에게 지상권소멸청구를 할 수 있다.(민법 제287조)


< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >


#경매 #법적지상권