부동산 인도의 법적절차

1. 인도명령(공매x)
인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것이다.(실전에서는 점유자와 이사에 관해 협의하기 전에 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청한다).

2. 인도명령의 대상
인도명령의 대상을 소유자,채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이 없는 점유자로 확대함으로써 부동산 명도를 수월하게 하였다.
하지만, 대항력이 있는 임차인이나 적법한 유치권자의 경우에는 낙찰 후 인도명령을 신청해도 기각된다.

3. 인도명령의 절차와 결정
* 낙찰자는 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령신청이 가능하다. 만약, 이 기간이 지나면 해당 부동산의 점유자가 인도명령 대상자에 해당된다 하더라도 신청이 불가능하고 명도소송을 해야 하므로 주의해야한다.

* 해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령을 신청하면 약 2주일 이내에 결정문이 나온다(단,임차인의 경우 배당기일 이후에 인도명령결정을 해주는 것이 법원의 관례이다).

* 실전에서 점유자를 강제집행 절차까지 진행하는 경우는 드물다. 그러나 인도명령 제도는 낙찰자가 쥐고 있는 명도에 관한 강력한 무기이므로 잔금납부와 동시에 신청을 하는 것이 좋다.

* 인도명령결정문이 상대방에게 제대로 송달되지 않은 경우, 법원마다 차이가 있지만 점유자가 주소를 옮긴 지역으로 주소보정을 하여 재송달을 신청하거나 집행관에 의한 특별송달신청, 발송송달을 통해 송달하게 된다.

4. 인도명령 외 명도를 하기 위한 보조 방법
* 점유이전금지가처분 신청
점유이전가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요 없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.

* 내용증명 발송
점유자를 상대로 원만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용.
세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도협상 시 효과적인 압박 수단이 된다.

* 부동산 인도(강제)집행
인도명령결정이 상대방에게 송달 되었는데도 점유자가 이사를 거부할 경우 낙찰자는 인도명령결정문의 송달증명원을 해당 계에서 발급받아 인도명령결정문과 함께 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있다.


< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >

#경매 #인도명령