상가임대차보호법 제대로 알기

 

투자자들은 상가를 매입할 때 평당 분양가격이 아닌, 실제 받을 수 있는 임대수익률을 기준으로 접근한다. 마찬가지로 경매에서도 상가물건의 입찰가를 선정할 때 가장 큰 영향을 까치는 것이 바로 이 임대수익률이다.


■ 상가임대차 보호법 ■

1. 적용시점 - 2002.11.01부터 상가임대차보호법이 시행되었다. 따라서 해당 부동산의 등기부등본상의 선순위 담보물권(근저당,담보가등기)이 상임법 시행 이후에 설정된 시점을 기준으로 상가임대차 보호법을 적용받는다.

2. 적용대상 - 법에서 정해놓은 보증금의 일정액 이하인 상가임차인. 임대인과 임대차계약을 맺은 임차인이 사업자등록을 하면 대항력이 인정되기 때문에 반드시 확인해야 한다.

3. 우선변제 - 말소기준권리보다 앞서 임대차계약을 맺고 세무서에 사업자등록을 한 뒤 건물을 점유한 상가임차인은 대항력이 발생한다. 임차인의 경우 말소기준권리보다 앞서 세무서에서 확정일자를 받으면 후순위권리보다 우선변제권이 생긴다.

4. 최우선변제권 - 경매기입등기 전까지 대항력 요건을 갖춘 소액 상가임차인은 낙찰가의 1/2범위에서 보증금 중 일정액을 1순위 근저당권자보다 최우선하여, 최우선변제를 받을 수 있다.(이전에는 낙찰가의 1/3 범위였는데 2014.1.1부터 주택임대차와 동일하게 적용)

5. 환산보증금
만약 임대차보증금 이외에 차임(월세)이 있는 경우 차임에 100을 곱하여 보증금으로 환산해 기존의 보증금에 합산한 금액을 환산보증금이라 하는데, 이 환산보증금을 기준으로 해당 지역별 상가임대차보호법 기준금액에 따라 적용대상 유무가 결정된다.


< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >


#경매 #상가임대