공매 vs 경매

경매는 근저당,가압류,가등기 등의 채권자가 채권회수를 법원을 통해 하는 절차이고 공매는 채무자의 부동산에 공공기관(구청,세무서,건강보험공단 등)이 압류한 후, 한국자산관리공사에 매각의뢰를 하여 체납금을 회수하는 절차이다(양도소득세 관련해서 개인이 공매신청을 하기도 하며, 은행이나 국가기관, 신탁회사 등에서 자산을 처분할 때도 공매를 통해서 하기도 한다).

등기부등본상에 근저당,가압류와 함께 압류가 되어 있는 경우에는 경매와 공매가 동시에 진행되는 것을 볼 수 있다. 그렇다면 경매와 공매가 동시에 진행될 때 어느 절차를 통해 낙찰 받은 사람이 소유권을 갖게 될까? 정답은 잔금을 빨리 내는 사람이다

경매는 잔금을 납부하려면 낙찰일로부터 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 또 1주일 항고기간이 지나야, 즉 낙찰일로부터 총 2주가 경과되어야 잔금을 납부할 수 있다(낙찰 받은 날부터 최소한 2주가 지나야 한다).

그런데 공매는 매주 월요일부터 수요일까지 입찰하고 목요일에 개찰이 되면서 낙찰이 결정되는데, 통상적으로 낙찰일 다음 주 월요일에 매각허가결정이 되어 이 날부터 바로 잔금납부가 가능하다. 즉
낙찰 받은 날 그 다음 주 월요일에 매각허가결정통지서를 수령하고 바로 잔금납부를 할 수 있다.


< 경매와 공매의 차이 >

1.명도절차
경매와 공매의 가장 큰 차이점은 해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도 받는 절차, 즉 명도부분에서 법적절차에 차이가 있다.

즉 경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행(인도집행)을 간소화하기 위한 인도명령 제도가 있으나 공매에는 없다는 것이다.

그래서 공매의 경우에는 점유자와 합의가 되지 않을 때에는 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기해야 하는데 기본적으로 6개월에서 1년가량 소요된다. 이렇듯 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길고 점유자를 명도 하는 것이 조금더 어렵다. 공매의 이런 불편함 때문에 똑같은 물건일 경우 공매가 경매보다 15%~20% 낮게 낙찰된다.

2.유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 감가율
경매물건이 유찰될 경우 법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격으로 유찰된 날로부터 그 다음 달 비슷한 일자에 매각절차를 진행한다.

그러나 공매의 경우 10%씩 1주일마다 유찰된다.
유찰된 가격이 감정가격에서 절반으로 되었을 경우 곧바로 진행되는 것이 아니라 다시 매각절차를 검토한 후(1~2개월 소요)진행한다.

3.입찰보증금
2016년 첫 공고 이후 압류재산인 공매물건에 한해 경매와 마찬가지로 최저매각가의 10%로 변경이 되었다.

4.잔금납부방법
경매는 낙찰 후 2주를 기다려야 잔금지급기일이 잡히지만, 공매는 개찰일로부터 3일 이내에 매각 결정이 되고 매각결정일부터 잔금 납부가 가능하다.
납부 잔금이 3,000만원 미만이면 7일 이내에 납부, 3,000만원 이상이면 30일 이내에 납부하면 된다.


< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >


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