권리분석 (등기부등본,건축물대장)

등기부등본 - 표제부,갑구,을구

등기부등본은 크게 건물등기와 토지등기가 있다.
그리고 건물등기에는 크게 두가지로 나뉘는데 집합건물(아파트,다세대,연립,상가,오피스텔 등)등기와 토지와 건물등기가 따로 존재하는 일반 건물(단독,다가구,모텔)등기가 있다.

1.표제부(부동산의 소재지와 건물의 외형 및 건축 시점, 상태를 가늠하는 부분)
부동산의 지번,지목,면적,구조가 기재된다.
그리고 집합건물의 경우 대지권의 유무를 표시.
"대지권이 없음"이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다.

2.갑구(소유권 변동에 관련된 일체의 사항)
갑구는 소유권에 관련된 변동사항이 기재가 된다.
2인 이상의 소유자가 있을 때는 각 소유자의 지분의 규모가 기재되고 압류,가압류,가처분,가등기,경매기입등기 등이 기재된다.

권리분석을 할 때 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기/가처분이 있는지, 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.
또한, 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거  및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.

3.을구 [해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기)확인]
*소유권 이외의 권리(저당권,전세권,임차권,지상권,지역권)가 기재되고, 이러한 권리의 변경,이전,말소도 기재된다.
*개인에게 돈을 빌려준 경우 근저당으로 기재
은행은 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정.

등기부등본 보는 방법을 다시 정리해보면,
1. 등기부등본을 제대로 보려면 표제부에서 '부동산의 소유권보존일'과 '대지지분','건평'등 부동산의 외형(1동의 표시 및 전체 건물)에 관한 부분을 확인한다.

2. '갑구'와'을구'의 권리들을 날짜순서대로 나열하여 말소기준권리를 찾고 소유권의 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인한다.


건축물대장 - [(표제부,갑), 전유부]
1. 표제부, 갑(대지면적, 연면적, 건축면적, 용적률, 주용도 등 건축물에 대해 세세한 사항이 기재되어 있다)

2. 전유부(건물의 전유부분과 공용부분의 면적,용도,소유자를 가늠하는 부분)
부동산의 지번, 면적, 용도가 기재된다.
일반건물의 경우 대지의 면적과 건축물의 연면적 등도 표시되어 있다.

건축물대장 보는 방법을 다시 정리해보면,
1. 건축물대장을 제대로 보려면 표제부에서 '대지면적'과 '연면적' '건평','주 구조'등 부동산 외형에 관한 부분을 확인한다.

2. 전유부에는 불법건축물이 등재되어 있는지, 실제 전용 부분은 면적이 얼마인지, 공용부분은 면적이 얼마인지, 건축물에 대한 모든 사항이 필요할 때 가장 손쉽게 볼 수 있는 장부이다.


< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >


#경매 #권리분석