대항력 여부 판단

 

< 대항력 >
부동산이 경매로 넘어오게 되면 등기부상에 소멸 기준에 해당되는 5개의 권리가 있습니다. (근저당,가압류,담보가등기,전세권,경매기입등기)
법원에서는 이 권리 중 날짜가 가장 빠를 권리 1개 외에는 모두 말소시켜줍니다.

임차인의 대항력은 전입 날짜와 5개의 권리 중 가장 빠른 권리의 날짜와 비교해서 전입 날짜가 빠르면 대항력이 있는 임차인, 늦으면 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 경매입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인이 법원에서 배당을 다 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 하기에 리스크가 있는 것이죠.

또한, 이 배당금액은 당해세/경매실행비용/세금에 따라 변동될 수 있다는 리스크가 있습니다. 우선 배당될 줄 알았던 임차인의 보증금보다 당해세/경매실행비용/세금이 먼저 배당을 받아가 상대적으로 임차인의 배당금액이 줄면서 낙찰자에게 인수되는 금액이 커지기 때문이죠. 문제는 이 중에서 당해세나 세금은 정확한 금액을 알기 어렵다는 것입니다.

참고로 법원은 임차인이 전입신고,확정일자,배당신청(배당기일 전에) 세 가지를 모두 해야 배당해줍니다. 경매입찰자 입장으로는 세입자의 전입 날짜와 말소기준 권리 날짜만 비교해보면 위험한 물건인지를 판별할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 거주할 경우 배당이 얼마나 될지(확정일자가 배당받는 순서의 기준이 됩니다). 임차인이 배당종기일(배당 신청하는 마감기일)전에 배당 신청을 잘 했는지 확인하여야 합니다. 하루만 늦게 신청해도 법원에서는 단1원도 배당해주지 않습니다.

* 채무자(전소유주)가 거주할 경우에는 근저당 날짜와 상관없이 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.
한 가지 예외가 있을 수 있는데, 등기부를 확인했을 때 소멸기준 밑에 가처분/예고등기가 쓰여 있으면 이 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있기에 이런 물건은 거르는 것을 권장합니다.


< 출처 : 경매하는 직장인 >

#경매 #대항력