유치권 제대로 알면 큰 수익난다

 

1. 유치권이란
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다.
유치권은 배당절차에서 우선변제권이 없어서 배당받지 못하나 낙찰자에게 채권변제를 받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있어서 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보아야 한다.

부동산 유치권의 경우 등기를 필요로 하지 않으며,
또한 신고해야만 변제받을 수 있는 것이 아닌 법률상 당연히 발생하는 것이므로 유치권 신고가 되어 있지 않은 물건도 주의해야한다.

만약, 유치권신고가 안 되어 있는데 낙찰 후 이 사실을 알았다면 낙찰자는 잔금 전까지 "매각불허가신청"을 할 수 있다.

2. 유치권 권리를 주장할 수 있는 경우
A. 경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을때
*건물의 신축공사를 한 수급인(공사업자)이 그 건물에 실제 공사를 한 후 받지 못한 공사대금채권이 있고 동시에 적법하게 위 건물을 점유하고 있는 경우 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다.

B. 임차인 또는 제3취득자의 필요비와 유익비
*경매부동산의 개량이나 보존을 위해 지출된 비용은 유치권 주장이 가능하다. 임차인이나 제3취득자가 하수도나 도로 개통 후 지출한 비용이나 개량과 보존행위를 함으로써 건물의 객관적 가치를 증대한 경우에 속한다.

C. 손해배상채권
채무불이행에 따른 손해배상청구권은 원채권의 연장이라고 보아야 하므로 경매물건이 손해배상채권과 관련이 있을 경우 유치권항변을 주장할 수 있다.(손해배상채권)

3. 유치권의 성립요건
아래의 성립요건 중 하나라도 제외되면 유치권자는 공사채권을 낙찰자에게 변제받을 수 없고 해당 부동산의 명도를 거부할 수 없다. 따라서 낙찰자로서는 유치권이 있는 물건을 접했을 경우 유치권이 성립되지 않는 부분을 발견하면 기회가 될 수 있다.

A. 유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다.
* 유치권신고가 된 채권이 경매부동산과 관련하여 발생해야 한다. 임차인의 보증금반환채권, 권리금반환청구권, 임차인의 부속물매수청구권, 토지임차인 부속물매수청구권 등은 임차물을 목적으로 하여 성립한 것이지, 임차물에 관하여 생긴 채권이 아니며 유치권에 속하지 않는다.

B. 채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다.
* 유치권 점유는 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유해도 인정되고, 잠금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것으로도 점유가 인정된다. 점유를 할 때에는 중간에 끊이지 않고 지속되어야 한다. 불법행위에 기인한 점유는 인정되지 않는다. 그리고 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 된다.

C. 경매기입등기(압류)전에 점유해야한다.
* 유치권에 대한 점유는 아무 때나 한다고 인정되는 것이 아니다. 반드시 경매기입등기 전에 점유를 개시하여야만 낙찰자에게 대항할 수 있다.
공사업자가 경매절차가 진행되는 것을 나중에 알고 급하게 유치권신고를 하고 점유를 시작하는 것을 볼 수 있는데, 이런 경우에는 유치권이 성립되지 않는다.

D. 공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다.
* 경매절차를 거쳐도 유치권으로 인해 채권자가 채권회수를 하지 못하는 피해가 많이 발생하자 채권은행에서도 수급인(공사업자)에게 미리 유치권을 주장하지 않겠다는 서류를 받은 후 대출을 실행하기도 한다.

< 출처:송사무장의 부동산 경매의기술 >

#경매 #유치권