지분경매의 수익 구조

 

< 지분 물건의 경매절차 >
물건 검색 > 낙찰 > 소유권이전 > 부동산처분금지가처분 > 공유물분할청구소송, 공유자와의 협상 동시 진행 > 서로 협의가 되지 않을 경우 > 판결문으로 경매 신청(약8개월~10개월 후 첫 매각일 지정됨) > 경매 낙찰 > 잔금 납부 > 배당(최종 수익 확정)

낙찰부터 배당까지 빠르면 1년이고, 보통 1년6개월 정도 걸린다. 너무 오래 걸린다고 생각되겠지만 대부분 공유물분할청구소송을 진행하면 해결된다(낙찰 후 3개월 정도 소요됨)


< 공유물분할 방법 >
공유물분할 방법에는 크게 세 가지가 있다.
1. 현물분할
부동산을 각자의 지분에 맞게 똑같이 나눠 갖는 것이다. 공유물분할에서는 현물분할이 원칙이다.

2. 가액변상
상대방의 지분을 공유자가 인수하는 행위를 말한다. 쉽게 말해, 서로 협의해서 매매하는 과정이라 생각하면 된다. 지분물건을 낙찰받았을 때는 대부분(70~80%정도) 가액배상 단계에서 해결된다.

3. 형식적 경매
공유물 전체를 경매를 통해 매개하는 절차다.
매각 후 매각 대금을 지분 비율대로 나누어 배당받는 것을 말한다. 여기서 중요한 점은 내 지분만 넘기거나 공유자들의 지분만 경매로 넘기는 것이 아니라는 것이다.


< 지분 물건 투자 방법들 >
지분경매의 수익 구조는 여러 가지 유형이 있다.
그 유형에 따라 접근방법이 다르므로 입찰 시 이를 반영하여 준비해야 한다.

1 .공유자우선매수청구권 행방
가장 좋은 방법은 공유자 우선매수청구권을 행사하는 것이다. 우선매수청구권의 행사를 준비하여 입찰 때마다 법원에 출두하여 최고가 매수신고인이 없으면 다음 입찰에 참여하고, 최고가매수신고인이 있으면 그 권리를 우선매수청구권을 행사하여 매입하는 방법이다. 이 방법은 본인이 직접 입찰에 참여할 때보다 가격을 하락시켜 매수가격을 떨어뜨리고자 할 때 사용한다.

2. 지분경매를 낙찰받아 매각
경매로 지분을 저렴하게 인수한 다음 다른 지분권자나 이해관계자에게 이윤을 붙여서 매각하는 방법으로 단기간에 수익을 창출할 수 있다는 점이 큰 장점이다. 하지만 매수자가 있을지는 미리 사전에 정보를 습득하고 이해 관계자들과 교감을 한 상태에서 접근해야 한다.

3. 지분경매 낙찰 후 매수
경매로 나온 지분을 매입한 이후에 다른 지분권자를 상대로 매도 의사가 있는지 타진하여 본인이 다른 지분을 매입하고 온전한 소유권을 취득하는 방법이다. 이는 온전한 소유권의 경우 그 권리관계가 단순화되어 소유권의 매각이나 근저당권 설정 등의 다양한 방법을 이용하여 부동산을 활용할 수 있다는 측면에서 매우 좋은 방법이다.

4. 공유물분할청구 소송을 이용한 소유권 독립
낙찰받은 지분은 매각이나 사용이 어려울 수 있다.
그래서 전체 공유물에 대한 분할청구 소송을 제기하여 하나의 필지를 여러 필지로 나누고, 지분에 따른 독립된 소유권을 확보하는 방법이다. 독립된 소유권을 행사하면 부동산을 본인의 의도대로 사용할 수 있고, 근저당권을 이용한 자금조달도 가능해진다.

5. 낙찰 이후 정부기관을 상대로 매도
지분물건은 도로의 경우에는 그 소유권이 개인에게 있으나 실질적인 사용자는 정부기관이 된다. 고속도로, 버스 전용도로 등 다양한 형태의 물건을 경매로 낙찰을 받은 이후에 정부가 사용하고 있는 도로에 대해 정부를 상대로 매수청구 소송을 하여 공시지가에 준하여 매각하는 방법이다.

< 출처: 부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 >

#지분경매