현장조사 제대로 하는 방법(임장)

 

< 현장 조사할 때 유의해야 할 점 >

1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다(대항력 여부 확인!)
전입세대 열람을 보면 세대주의 전입일이 기재되어 있다. 간혹 세대주보다 전입을 빨리 한 세대원도 함께 표기가 된다. 채무자 가족 외 다른 세대주가 전입되어 있을 경우 반드시 채무자와 소유자와의 가족관계를 물어보자

2. 현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다.
토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 공부서류를 지참하여 현장에 가서 현황과 일치하는지 확인해야 한다.

3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검 한다.
주변 환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다. 호재보다 이 부분을 더 중요하게 체크해야 한다.

4. 시세는 두 곳 이상의 부동산을 방문 한다.
법원의 감정가격은 기본적으로 채권회수를 위한 감정평가이므로 보통 시세보다 높게 책정되는 경우가 많다.(반대로 은행의 대출감정은 돈을 빌려주기 위한 감정이므로 시세보다 짠 편이다).
매매 시세는 항상 매도가격과 매수가격을 나누어 물어봐야 한다.(생각보다 차이가 크다)

5. 현장의 결점부터 찾아야 한다.
일반 부동산을 매매할 때도 매수하려는 사람은 부동산의 단점부터 꼬집어 가격을 흥정한다. 입찰할 때도 매수자 입장이 되어 물건을 꼼꼼하게 훑어봐야 한다.

6. 점유자가 누구인지 확인 한다.
점유자 확인을 통해 우선적으로 명도의 난이도가 수월할지 여부를 판단할 수 있다. 또한 상세한 현장 조사를 통해 서류상으로 대항력이 있어 보이는 선순위 위장 임차인 물건이나 유치권 신고가 되어 있는 특수물건 등은 현장에서 답을 얻는 경우가 많다.

7. 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야 한다.

8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인 한다.
상가는 임대가격을 기준으로 매매가격이 산정되는데, 적정 매매가격은 현금 투입대비 임대 수익률을 산정하여 수익률이 4~6.5%인 금액으로 결정된다.

9. 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인한다.
지목이 전,답,과수원일 경우 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가결정을 받을 수 있다. 전이나 답은 경/공매를 통해 소유권을 취득할 때에는 해당 부동산과 낙찰자의 주거지역 거리가 상당하더라도 농취증을 발급받는데 어려움이 없으나 농지의 경우에는 매각물건명세서의 특별매각조건에 '농취증미제출시 보증금 몰수'라는 문구가 있으니 잘 확인해야 한다.

#경매 #임장

< 출처: 송사무장의 부동산 경매의기술 >