풀피투자(갭투자), 연면적 <경매용어>

 

풀피투자?
전세를 끼고 집을 살 때 주택 매매가 보다 전세가가 더 높아 매수자가 오히려 돈(프리미엄)을 받는 왜곡된 거래 현상을 일컫는 신조어다.

보통 갭투자는 소액 종잣돈과 세입자의 전세보증금을 합쳐 주택을 구입하는 것을 말하는데, 전세값이 치솟으면서 매입비용과 이를 웃도는 전세가의 차액을 주택 구매자가 챙기는 경우가 발생하고 있다. 갭투자 시 돈 한푼 들이지 않고 사는 경우 '무피'라고도 부른다. 전세 수요가 많고 전세 가격이 낮은 곳에서 주로 나타나는데, 갭투자자들이 매입가격보다 전세 가격을 같거나 더 높게 내놓는 것이 원인이다.

1. 대지면적
대지란? 개별 필지로 구획된 토지이다.
일반적으로 건축행위가 가능한 필지를 말하고 건물이 깔고 있는 땅이라고 보면 된다.
대지면적이란 말 그대로 땅의 면적이다.
우리가 흔히 말하는 평당 얼마라고 말하는 게 바로 대지면적당 기준으로 평당 가격을 산정하는 것이다.

2. 건축면적
건축물의 외벽 혹은 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평면적을 말한다. 일반적으로 1층의 바닥면적 혹은 면적이 가장 큰 1개 층 면적을 의미한다.

3. 연면적
건축물 전체의 바닥면적의 합계다.
지상, 지하, 주차장 모두 포함한 면적이며, 중대형 빌딩은 이 면적을 기준으로 가격 산정하기 때문에 중요한 지표다.

4. 건폐율과 용적률이다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다.
예를 들어, 대지 100평에 건폐율 60%인 경우 건축면적이 60평이 된다.
용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율이다. 즉, '건폐율이 높다'는 것은 '대지 바닥면적 대비 건축 바닥면적이 많다'는 뜻이며 '용적율이 높다'는 것은 '대지면적에 비해 건물 바닥면적의 합이 많다'라는 뜻이다.
이런 법정 건폐율과 용적률은 용도지역마다 해당 지역의 조례로 정하고 있다.

5. 건물가격
우리나라는 민법상 토지와 건물이 별개의 부동산으로 되어 있지만, 일반적으로 건물을 매입한다고 하면 건물만 매입하는 것이 아니라 토지와 건물을 함께 매입하는 것이다.

6. 임대수익 및 연수익률 (수익률 계산법)
* 매매금액 - 융자금액 - 보증금 = 투자금액
* 월 임대료 전체 - 이자비용 = 월순수익
* 월순수익 x 12 = 월간 순수익
* (연간 순수익 ÷ 투자금액)x100 = 순수익률

1. 매수가격 : 1억원
2. 융자 : 6000만원 LTV
3. 임대보증금 : 2000만원
4. 본인실투자금 : 2000만원
5. 월세 : 40만원
6. 월 순수익 : 20만원 (5번-2번의 이자 20만원)
7. 연간 순수익금액 : 240만원
8. 연간 순수익률 : 12% (7번÷4번)x100


< 출처 : 부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 >

#경매 #갭투자