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빌라경매 <실제사례> 낙찰가 : 1억 대출액 : 7천(낙찰가의 70%) 1. 세금 및 법무비 : 약150만원(세금1.1%포함) 2. 명도비 및 수리비 : 약200만원 3. 기타비용 : 약100만(중개수수료등) ■제반비용 450만원, 낙찰가의 5% 낙찰가의 35% 3500만원에서 직장인처럼 신용도로 10%추가대출 받았을 경우 ■ 실제투자금액 2500만원 입찰 물건에 대한 투자금은 실제 낙찰가의 20~25%가 적당. ex>1억 빌라일 경우, 투자금은 2천~2500만원 #빌라경매 #권리분석 2023. 12. 11.
빌라경매 국토부 실거래앱, 디스코앱(로드뷰가능), 안심전세앱 1억이하-1.1%(비규제지역 1.1%) 1억이상-12% 1. 역세권(교통, 지하철-집에서 도보800m까지) 편의시설-병원, 마트, 은행, 학교, 상가 2. 건물연식, 엘베유무(층수) 3. 건물외부상태~크랙(외벽), 누수, 내부상태, 난방(도시가스,LPG) 4. 위반건출물 유무~사선제한, 불법증축, 용도변경(근린시설>주거용x) 5. 주차대수, 주차공간 6. 남향이 아니라도 막혀있지 않은 집 7. 유해시설유무 (유흥가) ※빌라 최근실거래가 파악 최근 시세보다 5~10% 저렴하게 낙찰 받으면 OK 1. 경매정보지 복사본 >법원경매 정보사이트 프린터 2. 자신에게 맞는 유료사이트 권장 >30~100만원 3. 감정평가서, 등기부등본, 매각명세서 >유료사이트 정보.. 2023. 12. 11.
경매 입찰하기 입찰가 선정하기 투자수익 = 매도가격 - 투입비용 투입비용 - 낙찰가+취득세+법무사비+중개비+명도비+관리비+금융비용(대출이자/상환수수료)+수리비+기타세금 1. 취득세(주거용기준) 6억이하-1% 6억~9억-2% 9억초과-3% 2. 법무사비 보통 50만원 가량 사건이 복잡한 경우 100만원 가량 3. 중개수수료(주거용, 매매) 2억~6억-0.4% 그외 0.5% 4. 금융거래비용 대출이자 및 중도상환 수수료(4%금리기준) 1억대출 (1억x0.04÷12)=33만원 ex)3억대출, 매매기간 3개월> 33만원x3x3=297만 5. 명도비 낙찰가 1억원당 - 100만원 6. 체납관리비 통상, 공용 관리비는 전체 관리비의 60%수준 7. 수리비(인테리어비) 셀프수리 > 평당 50만원 의뢰 > 평당 70만원 < 출처 :.. 2023. 12. 11.
경매물건 시세 조사 1. 물건검색 * 내가 잘아는 곳 * 내가 살고 싶은 지역 * 신규 아파트 단지(대단지) * 교통이 편한 곳 (지하철, 버스) * 학군 * 아파트 브랜드 ■ 법원 또는 유료사이트 지도검색 2. 온라인조사 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색 * 인터넷 지도 및 거리뷰 확인 * 주변 환경과 편의시설 조사 * 주요시설과 거리측정 * 로드뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기 3. 매물 시세 및 실거래가 조사 * 매물 정보와 시세 알아보기 * 실거래가 확인 * 단지, 학군 등 기타정보 확인 ■ 맘카페 등 온라인 커뮤니티와 블로그로 해당 부동산의 동네 분위기와 정보 파악 ※시세조사 (아파트) 국민은행 시세를 참고하는 것이 좋다. 국민은행 시세가 대체적으로 보수적이며, 다른 은행에서도 국민은행 시세를 기준으로 아.. 2023. 12. 11.
경매 권리분석 권리분석 하기 1. 말소기준권리 한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리이다. 경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건이다. 이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 이 시장에는 얼마든지 많다. 2. 말소기준권리가 될 수 있는 것 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 위의 권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 된다. 3. 권리분석방법 1단계 - 말소기준권리 찾기 2단계 - 등기부등본상의 인수권리 분석 3단계 - 임차인(점유자)분석 4단계 - 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인 * 등기부등본상의 인수권리 분석 선순위가처분, 지상권, 지역권,.. 2023. 12. 11.
경매절차 입찰 전에 알아두어야 할 사항 1. 매각기일 1주일 전부터 법원에서 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람이 가능하고 미리 열람하지 못한 경우 입찰 당일에도 가능하다. 유치권 신고의 경우 매각기일 1일 전에도 접수되는 경우가 있으니 조심해야 한다. 경매 물건의 특별매각조건 (유치권,대항력임차인,토지별도등기 재매각,제시외건물소재등)은 반드시 확인하고 입찰해야 한다. 2. 입찰보증금은 입찰 전날 수표 한 장으로 미리 준비해 놓으면 편하고, 재매각의 경우 법원별로 최저가의 20~30%를 준비해야한다. 법원에서 진행되는 경매절차 1. 경매개시 (매각기일 오전 10시부터) 2. 경매사건기록부 열람과 입찰시작 > 이 시간부터 입찰마감시간까지 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능하다... 2023. 12. 11.

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