경매정보31 대항력 여부 판단 부동산이 경매로 넘어오게 되면 등기부상에 소멸 기준에 해당되는 5개의 권리가 있습니다. (근저당,가압류,담보가등기,전세권,경매기입등기) 법원에서는 이 권리 중 날짜가 가장 빠를 권리 1개 외에는 모두 말소시켜줍니다. 임차인의 대항력은 전입 날짜와 5개의 권리 중 가장 빠른 권리의 날짜와 비교해서 전입 날짜가 빠르면 대항력이 있는 임차인, 늦으면 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 경매입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인이 법원에서 배당을 다 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 하기에 리스크가 있는 것이죠. 또한, 이 배당금액은 당해세/경매실행비용/세금에 따라 변동될 수 있다는 리스크가 있습니다. 우선 배당될 줄 알았던 임차인의 보증금보다 당해세/경매실행비용/세금이 먼저 배당을 받아가 상대적으로 .. 2023. 12. 19. 풀피투자(갭투자), 연면적 <경매용어> 풀피투자? 전세를 끼고 집을 살 때 주택 매매가 보다 전세가가 더 높아 매수자가 오히려 돈(프리미엄)을 받는 왜곡된 거래 현상을 일컫는 신조어다. 보통 갭투자는 소액 종잣돈과 세입자의 전세보증금을 합쳐 주택을 구입하는 것을 말하는데, 전세값이 치솟으면서 매입비용과 이를 웃도는 전세가의 차액을 주택 구매자가 챙기는 경우가 발생하고 있다. 갭투자 시 돈 한푼 들이지 않고 사는 경우 '무피'라고도 부른다. 전세 수요가 많고 전세 가격이 낮은 곳에서 주로 나타나는데, 갭투자자들이 매입가격보다 전세 가격을 같거나 더 높게 내놓는 것이 원인이다. 1. 대지면적 대지란? 개별 필지로 구획된 토지이다. 일반적으로 건축행위가 가능한 필지를 말하고 건물이 깔고 있는 땅이라고 보면 된다. 대지면적이란 말 그대로 땅의 면적이.. 2023. 12. 18. 현장조사 제대로 하는 방법(임장) 1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다(대항력 여부 확인!) 전입세대 열람을 보면 세대주의 전입일이 기재되어 있다. 간혹 세대주보다 전입을 빨리 한 세대원도 함께 표기가 된다. 채무자 가족 외 다른 세대주가 전입되어 있을 경우 반드시 채무자와 소유자와의 가족관계를 물어보자 2. 현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다. 토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 공부서류를 지참하여 현장에 가서 현황과 일치하는지 확인해야 한다. 3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검 한다. 주변 환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다. 호재보다 이 부분을 더 중요하게 체크해.. 2023. 12. 16. 법정지상권 제대로 알기 경매물건을 검색하다 보면 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', 제시 외 건물 성립 여지 불분명'등의 문구가 매각물건명세서 등 경매공고에 기재된 물건을 보게 된다. 감정평가서에 나와 있는 사진을 보면 토지와 건물이 있는데 그중에서 토지만 경매가 진행되는 경우에 이런 문구를 볼 수 있다. 이러한 물건을 법정지상권 부동산이라 하는데, 정확한 법리 지식을 갖고 해결할 능력이 되면 쉬운 일반물건과 비교할 때 매우 높은 수익을 얻을 수 있다. 1. 지상권 지상귄은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다. 2. 법정지상권 토지와 지상 건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권에 의한 경매의 원인으로 토지와 지상건물의 소유자.. 2023. 12. 15. 공매의 숨은 보석 (수탁재산) 경매로 큰 수익을 낼 수 있는 물건 검색의 핵심을 단 두 가지로 정의한다면, 첫째는 가치 있는 물건을 찾아야 한다는 것이고, 둘째는 가치 있는 물건 중에서 경쟁력이 덜 한 물건을 찾아야 한다는 것이다. 첫째는 경매 투자의 기본 중 기본이며, 둘째는 권리관계가 복잡한 물건이나 법정지상권,유치권 등 특수물건 보다는 온비드에서 수탁재산 물건을 검색하는 방법이다. 수탁재산 물건을 잘 찾아보면 가치 있는 물건도 많은 편이고, 일반 경매인들이 잘 검색하지 않기 때문에 경쟁도 덜하다. 수탁재산은 금융기관 및 기업체가 소유한 비업무용으로 보유 중이던 자산을 기업의 사정에 의해 한국자산관리공사에 매각을 위임한 재산을 말한다. 요즘 은행,증권회사 등 금융기관에서 점포를 폐쇄하면서 이를 일반에 공개 매각하는데, 이런 경우 .. 2023. 12. 15. 유치권 제대로 알면 큰 수익난다 1. 유치권이란 유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다. 유치권은 배당절차에서 우선변제권이 없어서 배당받지 못하나 낙찰자에게 채권변제를 받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있어서 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보아야 한다. 부동산 유치권의 경우 등기를 필요로 하지 않으며, 또한 신고해야만 변제받을 수 있는 것이 아닌 법률상 당연히 발생하는 것이므로 유치권 신고가 되어 있지 않은 물건도 주의해야한다. 만약, 유치권신고가 안 되어 있는데 낙찰 후 이 사실을 알았다면 낙찰자는 잔금 전까지 "매각불허가신청"을 할 수 있다. 2. 유치권 권리를 주장할 수 있는 경우 A. 경매부동산을 공사하고 공사비를 받지.. 2023. 12. 14. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
